Rapport du Marché Européen T2 2026

Les investissements totaux dans les pays suivis ont atteint 76,2 milliards d'euros au premier semestre 2026, marquant une hausse de 15% en glissement annuel et confirmant la poursuite de la reprise des marchés immobiliers européens. Malgré certaines divergences dans les performances du deuxième trimestre au niveau national, le semestre dans son ensemble a enregistré une croissance généralisée : tous les marchés ont affiché une hausse des volumes d'investissement, avec des variations comprises entre +3% pour la France - où un deuxième trimestre solide a compensé un début d'année plus faible - et +36% pour l'Italie, qui a réalisé le meilleur premier semestre de sa série historique.

L'Europe méridionale a continué de surperformer, soutenue par un intérêt constant des investisseurs, l'Espagne et l'Italie étant en tête en termes d'activité. À l'inverse, des marchés traditionnellement dominants comme l'Allemagne et la France peinent encore à retrouver leurs volumes d'avant 2023, reflétant un processus de repricing plus lent et un sentiment institutionnel plus prudent. Au premier semestre 2026, les Pays-Bas ont enregistré une performance solide, tandis que le Royaume-Uni s'est stabilisé à un rythme trimestriel de 11 à 13 milliards d'euros, signe d'un marché ayant largement trouvé son plancher.

La croissance de l'activité d'investissement a été transversale aux classes d'actifs. Le secteur de l'hôtellerie s'est distingué comme le meilleur performer, enregistrant une hausse de +31% en glissement annuel grâce aux volumes élevés au Royaume-Uni et au dynamisme soutenu des marchés méditerranéens. Le résidentiel a également gagné en élan, bénéficiant notamment d'une activité accrue tant au Royaume-Uni qu'en Espagne. À l'autre extrémité du spectre, le commerce a enregistré la croissance la plus modeste du semestre (+1% en glissement annuel) : après une période favorable en 2025 et malgré un doublement des volumes en Italie, le secteur n'a pas réussi à reproduire cette trajectoire au niveau européen.

Le marché immobilier européen se caractérise par une polarisation croissante, avec un capital se concentrant sur les actifs prime et conformes aux critères ESG tandis que le stock secondaire continue de faire face à des pressions de liquidité et de prix. Le marché assiste à une fuite prononcée vers la qualité, au bénéfice des actifs bien situés, durables, bénéficiant d'une forte demande locative et de profils de revenus résilients. Sur le front des rendements, les rendements nets prime sont soumis à une pression modérée à la hausse dans les marchés où la reprise demeure plus lente - en particulier la France et l'Allemagne - reflétant l'effet combiné d'un environnement financier plus restrictif, de perspectives de coûts du capital plus élevés et d'une incertitude persistante liée aux tensions géopolitiques.

La demande des locataires reste concentrée sur les actifs de bureaux prime et conformes aux critères ESG, renforçant davantage la tendance de fuite vers la qualité sur les marchés immobiliers européens. Bien que l'activité locative globale demeure sélective dans un contexte d'incertitude macroéconomique et géopolitique persistante, les exigences des locataires continuent de privilégier des espaces de haute qualité capables de soutenir les objectifs de durabilité, la qualité du lieu de travail et l'efficacité opérationnelle. Parallèlement, l'adoption croissante de l'IA et des technologies numériques pousse les occupants à repenser à la fois les stratégies d'espace de travail et les processus opérationnels. Il en résulte que les actifs prime dans les emplacements de premier ordre maintiennent une dynamique locative solide et une résilience des loyers, tandis que le stock secondaire fait face à un risque d'obsolescence croissant et à une demande locative plus faible, élargissant l'écart de performance au sein du marché.

Dans le secteur logistique, l'activité locative semble s'être stabilisée après le ralentissement des trimestres précédents, avec des augmentations modérées des volumes de prises à bail soutenues par une amélioration de la confiance des occupants. Malgré la croissance des transactions, l'absorption nette reste faible - signe que la demande est principalement portée par le remplacement d'espaces obsolètes par des structures modernes et prêtes pour l'avenir, plutôt que par une expansion structurelle de la capacité logistique.

Au premier semestre 2026, les marchés résidentiels européens ont affiché des performances de plus en plus différenciées, l'impulsion initiale issue de la baisse des coûts de financement s'étant progressivement essoufflée et les taux hypothécaires s'étant largement stabilisés, avec une certaine pression renouvelée à la hausse. L'activité transactionnelle est restée résiliente mais inégale selon les villes, avec des reprises sur certains marchés contrastant avec des contractions dans les localités confrontées à de plus fortes contraintes d'accessibilité financière. Les valeurs résidentielles ont généralement continué d'augmenter, bien qu'avec une intensité variable et certains marchés ayant enregistré une stabilisation ou de modestes corrections, tandis que la pénurie structurelle d'offre et la demande soutenue sont restées les principaux facteurs de soutien.